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全讯网皇冠址·房价居高不下,今年下半年买房还是等到明年再买房?诚恳建议!

2020-01-11 17:44:21| 来源: 网络

全讯网皇冠址·房价居高不下,今年下半年买房还是等到明年再买房?诚恳建议!

全讯网皇冠址,“年初不买房,一年又百忙”,这是过去多年房地产市场的真实写照。随着银行房贷利率的大幅提高,调控政策的不断加码,房价过快增长势头得到遏制。但部分热点城市仍然出现摇号买房,且中签率仅比打新股好些,一些三线以下城市也出现新房难买的状况。同时,也伴随着楼市成交量处于较低水平,二手房有价无市也比较普遍。那么,在当前市场状况下,我们到底要不要买房,首先我们来分析一下楼市的基础状况:

1.本轮房价上涨的直接主因。本轮房价上涨主因:有的人说是棚改货币化安置,有的人说是楼市去库存,有的人说是人口流入,有的说是地价推动房价,还有的人说是供需失衡等等原因。笔者认为,所有这些因素都是表象,最直接的主因应是化解当地负债问题。

其实这个问题,大家把这些影响因素简单推导一下便知,如人口流入难道就这一两年才发生的?为什么要去楼市库存?前几年货币化安置力度比现在小?要化解当地负债,其核心思想就是“去地方杠杆,加居民杠杆”,房贷无疑是一个最好的选择,所有政策,包括棚改、楼市去库存等等都是为化解当地负债服务的。最终,这个负债会转移分散到大家,再通过加持限售年限,系统性风险大幅降低。有人问,这个时间会持续多久,笔者认为,就是这个债务警报解除之时。不过,有一个信号,大家可以关注一下:5月19日,有主流媒体显示:现在已从“降杠杆“到”稳杠杆”阶段过度,从这个提法中嗅到什么东西了吗?可以脑补一下。

2.土地市场判断。有专家说过“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。主城区和核心区土地少之又少,这是大多数城市的共性,才有了拆迁一说,这是客观存在的事实。有的城市土地多,但并不等于就会有大量土地上市。经过这轮楼市去库存,都知道“量多必贱卖,物以稀为贵的道理”,结合当地财政需求,土地出让大致会保持在一个相对平衡的水平。大家都知道香港房地产模式,可开发的土地很多,但已开发的土地很少,房价高企也是自然。当然,还有一个原因就是通过卖地或多或少可以解决一些地方负债。在不出现特殊情况下,我们的土地价格隔一两年上一个台阶是大概率,当然,各阶段的土地市场冷热还要结合楼市情况来看。下图为今年1-5月份各主要城市卖地收入排行情况统计,面粉收入如此高,房价能够少多少呢?

3.短期和长期市场判断。虽然说我们的人口老龄化加速,人口出生率不高,但是人口基数大,在处于这样一个城市化发展阶段,人口流动还会以较快速度增长。一些城市格局大、发展潜力大的城市人口会继续流入,那么对这个城市的住房需求还会持续增加,对这个城市的楼市支撑是强劲的。排除个别阶段暴涨情况下,随着住房产品的更新换代,新房产品价格上涨,次级产品转给刚需者,这样的良性循环还会持续较长时间。反之,一些无产业支撑、人口持续流出的城市,特别是一些在一二三线买不起房,恐慌性在家买一套房,其老家现在和将来都大概率找不到合适工作的小城市,留不住人的城市其房价能否跑得过通胀都是个问题。

现在到底要不要买房,还是要再等等?笔者结合自己的经验,针对不同的人群做不同的应对方案:

1.刚需和改善置业者。笔者认为,只要能凑齐首付,工作收入还的起月供,这类人群真的没必要等,随时都可以买。主要三方面原因:一是房贷利率在历史上真的还不算高,面对货币的贬值速度,相信对大多数人还是可以接受的;二是大方向可以判断,但绝对的低点没人能很好掌握,刚需买房是用来住的,改善者大多是以房换房,即使房价微调一些,因为是自住,我们也没有必要在意那个5-10%的涨跌,毕竟以后居住这房子里可能是好多年的事,早买早安心;三是房贷利息抵扣个税政策不久将推出,首先要有房才能享受这个实惠政策,期待这天到来吧。

2.房产投资者。笔者人认为,一般家庭自住一套房改善房,小孩上学一小套,再给小孩备一套,这套房平时可以用作出租。这么算下来,一个三口之家,三套房子也不算多。这个算投资者吗?你说算也算,说不算也不算,这个倒是可以认为是广义上的刚需,不应认定为炒房者。这类人群,笔者倒是建议,遇到性价比不错的房子,或者是目前一二手倒挂严重的限价盘可以入手。同时,还可以关注这样的机会,随着银行房贷资金收紧,一些小开发商资金回笼不力,可能存在在限价下快速变现以维持房企生存的情况,根据目前观察的情况看,这个时间点在今年下半年和明年全年都可能出现。有人说降准持续放水,这个钱看似很多,其实进入到各领域的钱很少,即使拐弯抹角进入点到房地产,也是杯水车薪。所以说,房企资金短缺是实实在在现实情况。

3.炒房团。房企资金收紧就是很好例证,现在一些土地价格虽然高,但溢价率明显下降,参与竞拍统一块地的房企数量锐减,这在2016年和2017年是无法想象的。这种现象一方面说明房企资金短缺,另一方面也说明短期内拿高价地的风险,高价地不一定能卖出高价房,自然也不能保证盈利。所以,作为以杠杆为生的炒房团,同时在限售政策加持下,基本失去了操作空间,如果贸然大规模买房,可能面临资金链断裂的风险。炒房客经验之谈:买房、卖房经验—良心总结篇,房地产如此简单,建议存好!

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